En determinados corrillos se empieza a decir, con cierta precipitación, que vamos camino de repetir los mismos errores del pasado y nos dirigimos hacia una nueva burbuja.

Desde Almendral & Cancio Arquitectos no dudamos que a la larga pueda ser así, pero es evidente que hoy por hoy a finales de 2.017 no se dan las condiciones para que esto se produzca.

Es verdad que Fitch, la agencia de Rating, considera que los centros de Madrid y Barcelona (a la espera de que se resuelvan las incertidumbres del soberanismo) pueden ir en esa dirección, con un calentamiento obvio de los precios, pero eso no es claro y ni mucho menos extrapolable al resto del país.

Para que haya una Burbuja hay dos factores que tienen que converger que son la demanda/empleo y el crédito bancario tanto a promotores como a familias. Vamos a analizar cómo están esos factores hoy:

a)      Demanda/Empleo

 

Ambos forman parte de la misma ecuación. Es decir, si bien en España hay una vocación educacional de ser propietario de una vivienda y canalizar el ahorro de las familias a través de los activos inmobiliarios, es decir, siempre hay una estimable demanda subyacente y cultural, si no hay trabajo, no hay dinero y esa demanda espera a que las condiciones mejoren.

En ese sentido somos un país muy sensible a esta variable porque en cuanto empieza a haber algo de dinero, la gente se lanza a comprar. Sin embargo, aunque el paro está en recuperación, la creación de empleos sigue siendo estacional y muy insegura, por lo que hay dudas al respecto y no en vano, el desempleo sigue siendo el doble que en 2007.

 

 Tasa de paro en España según INE

 

b)      Crédito Bancario:

 

–          Crédito Promotor: hay una premisa que hasta que no se derribe, no va a permitir al sector desarrollarse y es la frase que resuena en todas las Áreas de Préstamo Promotor de los Bancos: No se financia suelo y punto.

Por tanto, para sacar ahora adelante una promoción, sólo puede ser en una zona privilegiada, y quien la ejecuta debe tener garantías previas, en muchos casos hasta personales, que le permitan avanzar.

El riesgo es alto y de momento permite sólo la polarización del sector en unas cuantas grandes empresas que a priori se van a aprovechar, como vienen haciendo, de la compra de grandes reservas de suelo a muy buen precio que a la larga les permitirán obtener grandes beneficios.

Es decir, que los promotores que ahora tienen “cash”, gozan de buenas oportunidades para comprar suelo a un precio excelente pero, eso sí, financiarse con dificultades.


 

–          Credito Hipotecario:

Al margen, las hipotecas no se regalan ni mucho menos, y sólo van dirigidas a personas con empleos estables y cuyo porcentaje de endeudamiento familiar sea razonable, lo que hace que el acceso a la vivienda se haya alejado de muchos potenciales compradores. Te doy una hipoteca, sí, y además con diferenciales debajo del 1%, pero sí y sólo sí, tus garantías son enormes, nos dicen Bancos como BBVA o Santander.

 

 

Como vemos, no nos dejemos engañar, si en 2.007 se concedían 120.000 hipotecas mensuales, llevamos al menos 4 años estancados entre 15.000 y 30.000. Vamos, que lo de que se ha abierto el grifo del crédito es más una leyenda urbana que una realidad.

Sin embargo, esa auto-regulación bancaria era imprescindible y es, de todos los argumentos que exponemos en este artículo, el que nos lleva a decir más categóricamente que una nueva burbuja inmobiliaria está lejos de producirse, y esto debe seguir siendo así para racionalizar el mercado.

Eso sí, esto conlleva durísimos costes sociales pues el acceso al mercado de la vivienda es de momento sólo posible para unos pocos y será la política, la que deba buscar una solución probablemente potenciando de nuevo la VPO.

 

ESPAÑA A DOS VELOCIDADES:

La salida de la crisis semi-eterna que hemos vivido en el sector, está siendo tremendamente desigual, y si hay determinadas zonas, como dice Fitch, que podemos considerar prime, donde siempre se han situado los valores refugio de la inmobiliaria española, que sí están experimentando un alza de precios que ya los sitúan a niveles de previos a la crisis, el común del país sigue estando casi en estado desértico.

Ese alza de precios coincide con una enorme inversión de capital exterior, donde uno de los paradigmas es el Barrio de Recoletos de Madrid, donde la inversión hispanoamericana, abanderada por dos países, México y Venezuela, está favoreciendo ese repunte en los precios. Esta situación por su enorme importancia, incluso macroeconómica la estudiaremos en uno de nuestros próximos artículos.

Otra excepción la observamos en aquellas ciudades donde hay grupos de profesionales bien remunerados, caso de las dos grandes capitales. Se percibe una nueva circunstancia que abre paso a la esperanza de una recuperación más sólida. Ya se vende obra nueva sobre plano, cosa que no había pasado en los últimos diez años. Un paradigma de esa recuperación es la zona de Valdebebas de Madrid que responde a ese tradicional núcleo de familias jóvenes de entre 30 – 40 años con demanda de vivienda nueva, bien situada y de cierta calidad. Este colectivo cumple las dos premisas, tienen buen empleo y por tanto acceso a la difícil financiación

 

CASE STUDY: España explicada a través de Madrid y Castilla y León

De momento y con vistas a dar una imagen de la España a dos velocidades hemos comparado los datos nacionales con dos paradigmas opuestos, pero geográficamente colindantes. Lo importante es que en ambos el mercado de segunda vivienda es menor, no como en la costa, así que nos depura más los resultados.  De esta forma veremos cómo se han comportado la Comunidad de Madrid y Castilla y León.

 

Para dejar una foto clara, comparamos dos variables a) la variación de los precios en los últimos 10 años, y b) el número de ventas de viviendas en el mismo periodo.

 

 

a)      Evolución de los precios:

a.a) España:

 

En esta gráfica de precios de vivienda del INE, percibimos claramente que lo peor de la crisis llegó en 2.012 y desde entonces hay un cambio de ciclo que fue decidido en 2.013 y 2.014 y que ahora es relativamente plano y con dudas, aunque con sesgo positivo.

 

Ahora, veamos comparativamente los dos dibujos siguientes:

a.b) Castilla y León:

 

 

Observamos claramente que Castilla y León, paradigma de la España de segunda velocidad, experimentó una recuperación del precio que sin embargo se ha quedado en encefalograma plano desde 2.014.

La recuperación está en ciernes y si la demografía acompaña, hay mucho y lento recorrido.

 

a.c) Comunidad de Madrid:

 

 

Madrid por el contrario prosigue con decisión en la escalada de precios que quieren acercarse a los de 2.007 y parece que probablemente no se detengan ahí, y los superen. Así que somos optimistas en cuanto a la prolongación en el tiempo en esta subida que responde en buena lógica a la reducción del desempleo y el aumento del PIB. Tiene sentido.

 

b)      Por otro lado, tenemos el índice de venta de viviendas anuales

 

b.1) España:

 

 

Como vemos, en España se vendían hasta un máximo de 86.000 viviendas/mes a finales del boom y ahora, los mejores meses, no se llega ni a la mitad. Esto parece lógico y racional desde un punto de vista demográfico. Pero se está lejísimos de las transmisiones previas a la crisis.

 

Sin embargo, merece la pena explorar el interior de esta estadística con nuestras dos comunidades comparadas:

 

b.2) Castilla y León:

 

 

Vemos que Castilla y León mantiene una gráfica muy plana que suele hallarse entre las 1.100 a 1.500 ventas mensuales, mientras que en 2.007 se superaban las 3.000 viviendas/mes, con lo que prácticamente hablamos de entre dos y tres veces menos. Queda mucho camino.

 

b.3) Comunidad de Madrid:

 

Sin embargo, Madrid presenta un buen nivel, superando las 7.500 unidades vendidas en Junio de 2017, que nos remite a las cifras de antes de la crisis, en 2.007, aunque la tónica habitual se fija más bien en los entornos de 5.600 viviendas/mes, relativamente lejos aún, pero en buena dirección.

 

CONCLUSIONES:

De todo ello sacamos 4 conclusiones claras:

1-      Estamos en fase de recuperación, pero ya relativamente consolidada, porque es permanente en un tiempo largo, tanto en venta de viviendas como en precios.

 

2-      La salida de la crisis es tremendamente desigual, hay una España a dos velocidades.

 

 

3-      La sensación es que en lugares de gran demanda se superarán los precios de 2.007 pero con las ventas apoyadas por solvencia y crédito racional, sin las locuras pasadas. Así que no se trata de una burbuja que vaya a explotar.

 

4-      En las zonas de menor demanda aún queda mucho para poder llegar a los precios y ventas de 2.007. Es más, lo más seguro es que no se alcancen nunca, aunque se percibe un margen de mejora que se irá recorriendo con lentitud.

Y como conclusión global, una nueva Burbuja Inmobiliaria está lejísimos en el horizonte. De hecho, aún no se ve y las pocas zonas de las dos grandes capitales que experimentan una fuerte subida de precios son, de momento, una agradable excepción debido, en especial, al dinero proveniente del exterior que responde no sólo a criterios meramente locales o simplemente inmobiliarios, sino a estrategias de inversión macroeconómicas y más sofisticadas, que en definitiva hablan bien de España en términos de captación de inversión internacional.

Ahora, que aún es débil, es muy importante no estropearlo…

 

Javier Almendral

Es Arquitecto, Urbanista y Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias por la Universidad Politécnica de Madrid

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